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原告周某某和李某某系夫妻关系,二老均年逾七十,膝下有3子1女,儿子们都有自己的房产,只有42岁的女儿离婚后,因没有正式工作也无房,便和老两口共同居住。由于共同居住比较拥挤并且生活习惯等出现不同,就经常出现矛盾和纠纷,老两口于2005年3月卖掉房产,欲购买丰台区彩虹城小区的两套一居室的房产以便和女儿分开居住。
但由于卖房的钱不够购买两处房产,只能采取按揭的方式来购买,但老两口年事已高银行无法直接贷款,就只好以女儿周某红的名义贷款购房。这样,签合同以及两套房房产证上的署名都是女儿周某红。但是,两套房产的按揭款、装修款、接下来几年银行的按揭还款、物业费、暖气费和水电费等一切费用都是老两口出的钱。为避免纠纷,其中一套房产在老两口的要求下,于2007年3月由女儿周某红出具了一个书面证明,内容是:“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周某红的母亲李某某所有。”
由于老两口的退休养老金并不宽裕,再加上各种生活支出,渐渐无力承担两套房的按揭还款了,于是和女儿商量,希望她找份工作或者找个合适的对象结婚,以便自己承担自己的房屋贷款。自此,老两口便不再给女儿那套房产交按揭还款了。2007年年底,女儿由于交不起按揭还款,竟独自决定卖掉了自己的那套房产,扣除银行的还款后,其余以做生意为名占有,带着钱就去了南方。2008年7月的一天,女儿从南方回来,说做生意亏本了,想用老两口居住的房产再抵押贷款做生意。这下,老两口彻底愤怒了,要求女儿立即配合办理房屋过户,女儿没有答应。老两口无奈,只好诉诸法律,要求讨回房产。
原告二老认为:为了能和女儿分开居住,卖掉了自己的房屋,但是房款不够,只能贷款购房,又因年龄问题,无法从银行获得贷款,便借用女儿周某红的名义,从银行按揭购房,但实际上房产的按揭款、装修款、接下来几年银行的按揭还款、物业费、暖气费和水电费等一切费用全由自己交纳,女儿并没出过一分钱;并且,手里有女儿亲笔书写的证明“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周某红的母亲李某某所有。”,证明房产的实际所有权应归二老所有。
被告周某红认为:父母虽然出钱购买房产,但合同签订方以及房屋产权人登记的均为自己,应视为对子女的赠与行为,依照不动产公示原则,房屋应归自己所有;此外,自己写的证明是在父母的要求下写的,不是自己的主观意愿。
法院经审理后认为:民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意,不得擅自变更或者解除。北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产由原告周某某和李某某出资以被告周某红名义购买,周某红出具书面证明将此房屋产权归李某某所有,是其真实意思的表示,且不违反相关法律法规。现原告要求北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产归其所有之诉讼请求,本院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第54条、第55条、第57条的规定,判决如下:座落于北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产归原告周某某和李某某所有。
一审判决后,被告没有上诉。判决生效后,现原告正在办理房产按揭一次性还款和过户手续。
本房产纠纷案争议的焦点是:以成年子女名义购买的房产,房产所有权是否就一定属于成年子女所有吗?
在现实生活中,父母出于各种原因将房产登记在子女名下的有很多。有的登记在成年子女名下,有的登记在未成年子女名下。今天,在此不探讨登记在未成年子女名下的房产问题,只探讨登记在成年子女名下的房产问题。成年子女属于完全民事行为能力人,其对自己的行为具有享有民事权利及承担民事义务的能力。因此,已成年子女名义购房,比较容易产生纠纷。
在本案中,为了能够顺利贷款,老两口借用成年子女周某红的名义购买房产,其目的也是自留一处,为女儿购买一处,但没有想到的是,女儿不但卖了父母赠与自己的那处房产,并且惦记上了父母自留的房产,险些让年迈的父母无家可归,好在老两口提早打算,为日后化解纠纷埋下伏笔;正因为二老及时让女儿出具了一份证明,证明房产归二老所有,才保证了案件的胜诉判决。
本案胜诉的关键在于:两原告夫妻于2007年3月让女儿周某红给出具了一个书面证明,内容是:“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周某红的母亲李某某所有。”法院也是基于该证据来判决本案原告胜诉的。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”女儿周某红虽然是在父母的要求下出具了此份证明,但其为完全民事行为能力人,对自己的行为应当承担民事责任,其出具此证明的意思表示真实,没有违反法律或社会公共利益,因此,该份证明的内容合法有效。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定:“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。”